최근 부동산 시장의 흐름에 따라 세금 정책도 변화를 거듭하고 있습니다. 특히 다주택자 양도세 중과 제도는 보유 주택 수에 따라 세 부담이 크게 달라지기 때문에 매도 시점을 결정하는 데 핵심적인 요소입니다. 현재 시행 중인 한시적 유예 조치가 언제까지 지속되는지 그리고 이를 어떻게 활용해야 세금을 줄일 수 있는지 핵심 내용을 파악해 두는 것이 좋습니다.
다주택자 양도세 중과 제도는 왜 생겼을까?
이 제도는 다주택자의 투기 수요를 규제하고 주택 시장을 안정시키기 위해 도입되었습니다. 기본적으로 주택을 팔 때 발생하는 양도차익에 대해 부과되는 양도소득세에 추가적인 가산세율을 적용하는 방식입니다. 과거 부동산 가격이 급등하던 시기에 서울 강남 등 주요 지역의 매수세를 억제하기 위한 수단으로 활용되었습니다.
보유한 주택 수에 따라 적용되는 세율이 달라지는데 일반적인 기본세율에 일정 비율의 포인트가 더해지는 구조입니다. 과거에는 2주택자의 경우 기본세율에 10퍼센트포인트를 더하고 3주택 이상인 경우에는 20퍼센트포인트를 더하는 방식이 적용되기도 했습니다. 이후 정책 변화에 따라 가산율이 더 높아지는 등 시장 상황에 맞춰 규제 강도가 조절되어 왔습니다.
2026년까지 연장된 한시적 유예 조치 내용
정부는 부동산 시장의 거래 침체를 막고 다주택자들의 매물을 유도하기 위해 양도세 중과를 한시적으로 유예하고 있습니다. 당초 종료될 예정이었던 이 조치는 여러 차례 연장되어 현재 2026년 5월 9일까지 시행됩니다. 이 기간 내에 주택을 양도하는 다주택자는 중과세율이 아닌 기본세율을 적용받게 됩니다.
- 유예 기간: 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우
- 적용 대상: 조정대상지역 내 다주택자
- 혜택 내용: 가산세율 배제 및 기본세율(6~45%) 적용
- 추가 혜택: 보유 기간이 3년 이상인 경우 장기보유특별공제 적용 가능
양도소득세 계산 시 기본세율이 적용되는 경우
현재 유예 조치 덕분에 다주택자라 하더라도 조정대상지역의 주택을 매도할 때 큰 혜택을 볼 수 있습니다. 원래대로라면 최고 70퍼센트가 넘는 높은 세율이 적용될 수 있었지만 지금은 보유 기간에 따른 기본세율만 부담하면 됩니다. 이는 세금 부담을 수억 원 단위로 줄일 수 있는 기회가 되기도 합니다.
특히 과거에는 중과 대상인 경우 장기보유특별공제 혜택을 전혀 받을 수 없었으나 유예 기간 동안에는 이 공제도 함께 받을 수 있습니다. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아지므로 오래 보유한 주택일수록 이번 유예 기간을 활용하는 것이 유리합니다. 다만 양도 시점은 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 하므로 날짜 계산에 주의해야 합니다.
세금 부담을 줄이기 위한 주택 매도 순서 정하는 법
다주택자가 여러 채의 집을 정리할 때는 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 전체 세금 합계가 완전히 달라집니다. 전략적으로 접근하지 않으면 불필요한 세금을 더 내게 될 수 있으므로 순서를 잘 짜는 것이 중요합니다.
- 양도차익이 가장 적은 주택부터 먼저 매도하기
- 비과세 혜택을 받을 수 있는 마지막 1주택을 가장 나중에 매도하기
- 같은 연도에 여러 채를 팔 경우 합산 과세되므로 연도를 분산하여 매도하기
주택을 여러 채 보유하고 있다면 양도차익이 작은 주택을 먼저 팔아 주택 수를 줄여나가는 것이 일반적입니다. 마지막에 남은 한 채가 비과세 요건을 갖추게 되면 그동안 쌓인 높은 시세 차익에 대해 세금을 거의 내지 않고 정리할 수 있기 때문입니다.
2026년 부동산 정책 변화에 따른 절세 전략
유예 기간 종료가 다가올수록 시장의 매물 공급량과 가격 변동이 심화될 가능성이 있습니다. 2026년 5월 이후에 정책이 다시 연장될지 혹은 원래의 중과 체제로 돌아갈지는 불투명한 상황입니다. 따라서 불확실성을 피하고 싶은 분들이라면 유예 기간이 끝나기 전에 매도를 완료하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
- 매도 계획이 있다면 2026년 초까지 잔금 처리를 목표로 잡기
- 조정대상지역 해제 여부를 지속적으로 모니터링하기
- 공동명의 등을 활용하여 과세표준을 분산시키기
만약 보유한 주택이 있는 지역이 조정대상지역에서 해제된다면 중과 유예 기간과 상관없이 기본세율이 적용됩니다. 하지만 현재 강남 3구와 용산구 등 주요 지역은 여전히 규제 지역으로 묶여 있으므로 해당 지역에 주택을 보유한 분들은 남은 유예 기간을 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.
장기보유특별공제를 활용해 세액 낮추는 방법
다주택자 양도세 중과 유예의 가장 큰 장점 중 하나는 장기보유특별공제의 부활입니다. 주택을 3년 이상 보유했다면 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 부분에 대해 공제를 받을 수 있습니다. 15년 이상 보유 시 최대 30퍼센트까지 공제가 가능하므로 세금 절감 효과가 매우 큽니다.
이 공제는 물가 상승에 따른 명목 이익을 제외해 주는 성격을 띠고 있습니다. 오래 보유할수록 혜택이 커지기 때문에 매도 시점을 결정할 때 보유 기간이 공제율이 올라가는 구간에 걸쳐 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다. 예를 들어 9년 11개월 보유했다면 한 달을 더 채워 10년 보유 공제율을 적용받는 것이 훨씬 이득입니다.
세금 부담을 줄이는 지혜로운 선택
다주택자 양도세 중과 유예 조치는 자산 구조를 재편할 수 있는 중요한 기회입니다. 2026년 5월 9일이라는 기한이 정해져 있는 만큼 본인의 자산 상황과 주택별 양도차익을 꼼꼼히 계산해 보시기 바랍니다. 세금은 아는 만큼 줄일 수 있는 영역이기에 전문가와 상의하여 최적의 매도 타이밍을 잡는 것이 자산을 지키는 지름길입니다. 미리 준비하여 갑작스러운 정책 변화에도 흔들리지 않는 현명한 자산 관리를 실천해 보시길 권해 드립니다.
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